【售楼处真实优惠】折扣/优惠/底价/内购/工抵/员工价/老带新推荐奖/新房返现

　　高层雅居：建筑面积约89㎡三房、建筑面积约98㎡三房、建筑面积约130㎡四房；

　　在上海，居住舒适度跟产品类型有着很强的关联性。密度越低舒适度也就相对越高！这不仅仅只是产品类型的不同。在楼间距、景观、日照时长等每个方面都有着非常大的提升！

　　然而目前市面上新房的容积率大部分都是在约1.8以上甚至开始逐渐超过约2.0，约1.8以下至约1.2容积率的产品已不多见！

　　2021年以来，全市共出让182块宅地，其中容积率在约1.6及以下的宅地仅有10多块。如果把市区10w+的土地剔除，我们得知450w的低密住区已寥寥无几！

　　事实上，相同地段的情况下，低容积率的土地价值更高，这一点从土拍上就可完全看出。比如，徐泾有两块宅地，一块容积率2.0，联动价6.4万/㎡；另一块容积率1.2，联动价就达6.95万/㎡。

　　而【中企誉品·银湖湾】作为松江新城近年来少有的容积率约1.6-1.8的低密住区，在土地天赋上已傲视群雄。

　　在品质上，“誉品”系作为中企高品质住宅产品线，从始至终坚持高端定位、高水准开发、高品质呈现的理念，凡誉品即为精品。

　　在外部资源上，项目拥有东南两侧水系环抱，再加上自身的高层+4层叠加的产品组合，舒适度直接拉满！

　　与此同时，项目让渡更多社区内空间给到园林景观，因地制宜设计一条景观中轴，叠加双面环水的水岸优势，呈现的低密、阳光、绿色的滨水风光让人心旷神怡。

　　不同于市面上其他拥有水系资源的项目，「中企誉品·银湖湾」更多的是将内在空间以自然为主题，与双面水系形成更好的呼应。让建筑融合到大自然中，给予业主更加健康舒适的生活氛围。

　　如今市面上同价格的产品户型其实可以说是大同小异。但往往更能打动购房者的，在于其更加用心的细节处理。【中企誉品·银湖湾】在这方面可谓是非常人性化！

　　现在大部分新盘都有封阳台的现象，要知道这样一来阳台就要按照全面积计算。正常的情况下这部分的面积大约在8㎡左右，如果不封阳台，那面积只按一半来计算（计算4㎡），相当于给买家足足省了约4×6≈24万元。这可是购房者真金白银多花出去的开支。

　　【尚湾林语】项目的主力户型，建面约89-98㎡高层来说。面积段看似与市面上的许多产品差别不大，但要知道该项目在设计上可是煞费苦心。每一个空间的布局都是以居住舒适度为主，从而在有限的空间里尽可能的满足从三口之家到三代同堂或者二胎家庭的全龄段需求！

　　上海古北物业管理有限公司（前身为上海安居乐物业管理有限公司），于1991年11月23日成立，隶属于上海地产集团旗下中华企业股份有限公司，是上海首家成立的专业物业服务企业。

　　古北物业荣获2023年度上海市物业服务企业综合百强排名第8名、服务的品质领先TOP20企业第1名、物业管理数量规模TOP20企业第9名、公众类物业管理TOP10企业第9名等奖项。

　　有这样高能级的物业公司，不仅能使得社区的品质得到更优秀的保障，更能让业主居住于此更加安心！

　　松江新城，为五大新城之首，2035卓越上海的核心能级，规划约110万人口，人口和用地规模位居上海五大新城前列，成为“上海都市圈第一圈层”主力城市。

　　人文之城：上海最大规模大学城，约11万师生，每年1万多毕业生，是科创重要策源地

　　枢纽之城：上海西南门户、9台23线松江南站交通枢纽之城，打造“站城一体，四网融合”

　　【中企誉品·银湖湾】与之直线公里，能够完全享受到印象城所带来的便捷之外，适度的距离也避免了因商业与住区过近而产生的私密性降低、吵杂的声音干扰等因素。

　　交通配套方面：项目附近设有松江有轨电车2号线号线松江大学城站；并规划了地铁12号线（规划中）西延伸线号线，可快速到达七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道、龙华滨江、陕西南路等商圈。

　　自驾方面：沪松快速路新建工程专项规划，于2022年12月开工，建成后松江新城将能够迅速接驳上海中央活动区。

　　商业配套方面：约1公里处就是网红商业IP地标松江首座约40.5万方的印象城，是松江最为火爆的商业综合体，可满足业主衣、食、购等个性化体验需求。项目南侧约200米，规划有银河漫步道休闲商业，未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈。

　　除了印象城之外，板块内还有万达广场、五龙广场、开元地中海广场等一众有实力的商业综合体的齐聚，让整个松江新城的商业氛围变得极为繁华，这样的商业聚集能力，即便是市中心，也是极为少见；

　　教育资源方面：项目紧邻全国规模最大大学城松江大学城区，7所高校，约11万师生，每年约1万多优质毕业生，助推松江新城的快速发展；

　　项目西南侧约400米为9年一贯制学校华东政法大学附属松江实验学校，东侧有北富幼儿园，上海外国语大学松江附属实验学校。

　　另外项目周边还规划：一所小学（锦悦北侧）、一所高中（华东政法大学附属中学高中部）及一所完中(学校资源仅做地理位置描述，不做学区承诺)，基础教育配套的不断规划建设意味着广富林街道是松江新城人口导入的主要居住地。

　　医疗资源方面：项目南侧约4公里处有一所综合性三甲医院-上海市第一人民医院（松江院区），可为家中老人及孩童的身体健康提供全方位的保驾护航作用；项目东侧约2公里处有广富林街道社区卫生院，可以方便社区居民监测日常血压、配药及健康咨询服务。

　　生态资源方面：项目西侧约800米是4A景区广富林文化遗址、广富林郊野公园，项目北侧约2公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等，是休闲娱乐的好去处。

　　地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积能够理解为经有关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

　　该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

　　大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合规定标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率能够达到60%，但是绿地率就低很多。

　　一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

　　得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

　　得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

　　计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

　　例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

　　得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品还可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

　　得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

　　得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

　　得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

　　公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

　　一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至能做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

　　板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

　　高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相比来说较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

　　一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

　　得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受一定的影响，居住体验感会下降。

　　如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

　　同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才可能正真的保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

　　楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在一定的差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

　　一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、给水装置间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的给水装置等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

　　板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

　　开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可当作休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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　　2024年，是房地产行业“止跌回稳”的关键一年。自“9·26”中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。

　　2024年12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。因此，业内预计2025年各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。

　　在政策大方向确立之后，2025年房地产市场的趋势成为楼市供需双方的关注点。展望2025年，新京报贝壳财经记者梳理出十大前瞻趋势，包括按套内面积计价、大力实施城市更新等。在买方市场背景下，房企仍将加速洗牌，并且探寻转型之路，由赚快钱转向赚慢钱。同时，房企致力于建设好房子，推出高“质价比”“满装交付”的产品。对于购房者而言，可以期待拥有更多的公共活动空间、更好的社区环境和更舒适的居住体验。

　　2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房城乡建设部相关负责这个的人说，2025年要大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

　　从目前来看，各地积极推动城市更新行动，正探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能。与此同时，城市更新需要加速构建自身的可持续发展新模式，在治理、投资、融资、实施等方面加强创新、持续探索。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为，城市更新的核心是生活方式的更新和生产力的更新。一方面，要注重生产力的更新提升，通过打造新空间、升级新产业、创造新生态、带来新消费，取得长久的运营收益和投资回报。另一方面，要注重金融创新，围绕产业做资产，坚持大资管的更新理念，将未来现金流资本化，在长期资金市场中实现资产价值的最大化。

　　城市更新既能有效拉动投资、助力产业迭代升级，还可促进房地产业、消费转型提质，有着非常大发展潜力。

　　2024年年底，“取消公摊”成为热门话题并登上微博热搜，尤其是河北张家口市发文逐步推进“取消公摊”以及湖南衡阳市提出“实行套内建筑面积计价”，引起了民众的广泛讨论与关注。不止是张家口市、衡阳市，去年以来，合肥市、湘潭市、肇庆市以及广西壮族自治区等地，也都提出过要探索套内面积计价。需要我们来关注的是，套内面积计价会给购房者带来哪些利好？

　　对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，事实上，计价方式的变化对房价的影响较小，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

　　目前，我国存量住宅市场及部分地区的老旧房屋体量大，但是现存的住宅专项维修资金体量小，难以满足现存房子维修及改造的需求。2024年8月23日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

　　事实上，2023年，住建部要求城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项试点。按照财政部和住建部发文，2023年第一批试点城市中，广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，天津、上海等地开展房屋养老金制度试点。经过一年试点，部分城市已经率先有突破性的进展。

　　试点城市是房屋安全管理长效机制的先行者，有利于未来房屋体检、房屋养老金、房屋保险更广泛地推广。

　　近年来，建筑机器人持续“走红”，“像生产汽车一样生产房子”的实践正在诸多房企的参与下展开。

　　在可持续发展的要求下，建筑业寻求升级转型，随只能建造技术慢慢地发展，建筑施工工地也呈现出另一番面貌。聚焦房地产行业，众多房企积极布局并将智能建造视作重要赛道，以探索建筑施工的数字化、工业化转型。而通过新一代信息技术与建筑业的深层次地融合，目前，智能建造、绿色建造、装配式建造等新型建造方式应运而生，引领建筑产业迈向标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理和智能化维护的新阶段。比如，由中建三局自主研发的国内首个双平台工业化造楼机，通过联合验收正式投入使用。

　　智能建造是建筑业发展的必然趋势之一，也是建筑业转变发展方式与经济转型的重要抓手，是行业由劳动密集型生产方式向技术密集型生产方式转变的必经之路。

　　2024年，《北京市高品质商品房设计导则（试行）》发布。其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。北京此次新政与南方城市的一些设计理念接轨，类似于“第四代住宅”概念。第四代住房又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

　　第四代住宅也被认为是“好房子”的代名词。住建部曾公开称，所谓“好房子”应该是绿色、低碳、智能、安全的。而从房地产市场发展过程来看，正处于由“有没有”向“好不好”转变的关键时期。在当前楼市供大于求的背景下，“好房子”建设是历史发展的必然，也是房地产新发展模式的必然要求。

　　高品质商品房设计导则将带来更高质量的居住环境。购房者可以期待拥有更多公共活动空间、改善的社区环境和更舒适的居住体验。

　　2024年房地产市场处于深度调整之际，百强房企销售额整体呈现下降态势。根据中指研究院和亿翰智库发布榜单显示，2024年，销售总额超千亿房企11家，较2023年减少5家；百亿房企86家，较2023年减少30家。其中，保利发展守住“榜一大哥”的位置，万科跌出前三，绿城、华润置地位次上升。2023年“保海万”的排名发生改变，房企销售额“前三”格局被改写。

　　2025年，预计在“好房子”建设、项目融资“白名单”、保交房等仍将是2025年供给端持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。不过，虽然有一系列政策“组合拳”，房企化债工作取得突破性进展，但是流动性风险任旧存在，行业洗牌仍将持续。

　　从追求规模到追求利润，房企更加稳扎稳打，甚至放弃短期规模效应以求长远发展。

　　在房地产下行周期，房企不断探索新发展模式。从目前来看，房企正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立的轻资产赛道。

　　通过转让剥离甩掉重资产包袱，保留并全力发展轻资产业务，包括代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等。比如招商蛇口成立商管轻资产管理平台，华润置地通过华润万象生活发展轻资产商管及物管业务。

　　轻资产运营管理业务成本低、收益高，增长空间可观。通过轻资产转型，公司能够减轻资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。2024年中国铁建地产公布了其在成都代建项目的销售业绩突破100亿元。此外，更有很多企业成立独立的部门或者子公司。

　　轻资产占用资金小，适应性与灵活性较高，将有更多的房企凭借专业经验和技术，向管理者和服务商的角色转化，丰富获利方式，更有助于企业增强竞争力。

　　早在2023年，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。

　　而从2024年可售库存来看，50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处相对高位。截至2024年11月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月。种种迹象无不说明，中国房地产市场已从卖方市场转向买方市场。

　　在供求关系出现重大变化的房地产市场，做到“止跌回稳”需要供给、需求双管齐下，在消化存量与优化增量上发力。

　　精装交付已成房地产市场的常态，但是货不对板、华而不实等问题仍频遭诟病，且交房后业主仍需投入时间和精力进行后续的装修工作。针对此现状，很多房企陆续推出了“满装交付”。

　　“满装交付”是在精装交付的基础上，还提供家电、收纳柜体等一站配齐的服务，做到真正“拎包入住”的体验。整体而言，是一种以用户为中心的交付模式，通过提供更高标准的装修服务，减少业主在装修上的时间和精力投入，同时也提升了居住的舒适度和满意度。例如北京万科东庐、北京建工·嘉境里、

　　克而瑞分析的人表示，“满装交付”项目的产品定位以刚需、刚改为主，其实是基于这类客群更注重功能、实用性，以及性价比，而“满装交付”正切中了其需求点。

　　【售楼处真实优惠】折扣/优惠/底价/内购/工抵/员工价/老带新推荐奖/新房返现